天津市8月楼市:金九银十营销战略提前打响

来源:中指研究院 作者:魅力北方网 人气: 发布时间:2019-09-16
导读:1.商品住宅市场分析 商品住宅销售排行榜分析 从销售套数榜来看,8月天津商品住宅销售套数排行榜TOP10项目共计成交2614套房源,环比增长10.1%。上榜项目均位于环城四区及远郊五区,两大片区项目数量占比均为50%。其中北辰区融创运河宸院以485套/7.15亿元荣膺

1.商品住宅市场分析

商品住宅销售排行榜分析

从销售套数榜来看,8月天津商品住宅销售套数排行榜TOP10项目共计成交2614套房源,环比增长10.1%。上榜项目均位于环城四区及远郊五区,两大片区项目数量占比均为50%。其中北辰区融创运河宸院以485套/7.15亿元荣膺套数榜、金额榜双榜冠军席位。

从销售金额来看,8月天津商品住宅销售金额榜TOP10项目共计成交销售金额35.86亿元,较上月下降15.3%。当月仅河西仁恒公园世纪、红桥泰达城河与海两个市内六区项目入榜TOP10。

从销售均价榜来看,南开区天房崇德园三期项目仍居均价榜首位,成交均价为58009元/㎡。

商品住宅市场供求分析

2019年8月,商品住宅新增供应199.33万平米,环比增长51.18%,为年内最高水平。8月开发商提前打响营销战,以期抢占“金九银十”市场,当月优惠促销活动不断,但整体效果差强人意,8月共成交110.58万平米,环比下降4.56%,同比降幅为6.34%。受各项目优惠促销影响,全市成交价格小幅下跌至15575元/平米,同环比跌幅分别为4.14%、3.15%。

商品住宅去化分析

2019年8月,市场活跃度一般,同时市场新增供应大幅增长,致使天津商品住宅市场可售面积继续上升为1990.47万平米。截至到8月底,出清周期为17.39个月。

2.天津土地市场分析

经营性用地供需价分析

2019年8月天津经营性用地供应量达年内最高水平,新推29宗地块,规划建筑面积为327.78万平米,环比增长近三倍,其中住宅用地25宗,商办用地4宗。当月共成交9宗经营性用地,规划建筑面积110.61万平米,环比下降38.48%;成交楼面价为5495元/平米,环比结构性下跌23.01%。当月仅有生态城1宗地块溢价成交,其他地块均底价成交。

住宅用地供需价分析

2019年8月天津住宅用地集中新推,共推25宗地块,规划建筑面积为309.1万平米,为2015年以来的单月最高水平;当月成交9宗地块,规划建筑面积110.61万平米,环比下降26.07%。成交楼面价为5495元/平米,环比下跌近3成。当月仅1宗地块溢价成交,同时大体量地块集中在宝坻、滨海新区,拉低了当月住宅用地整体成交楼面价。

重点成交地块分析:津丽(挂)2019-09号

拿地情况:2019年8月14日,津丽(挂)2019-09号地块由中建底价竞得,成交总价为16.3亿元,成交楼面价为11522元/㎡。

地块基本信息:

地块解读:

地块位于东丽区新立板块,靠近外环线,距天津站直线距离11.9公里。临近津滨轻轨9号线新立站,交通便利,周边有丰年幼儿园、鉴开中学、东丽医院等教育医疗配套,此外新业广场、宜家商场两个大型商场也在该地块3公里范围内,可以满足人们娱乐购物需求。在地块西南侧600米处将会建万达广场。板块规划利好不断,未来发展潜力大。

项目周边典型项目有万科民和巷、万科金域华府、新业御园等,小高层均价在21000-23000元/平米之间,洋房价格在23000-27000元/平米之间。项目周边近期成交土地有金地、融信、甘建投项目等,楼面地价在11700元/平米-13500元/平米。

3.总结

经过7月短暂休整后,8月土地市场再迎来供应高潮,新增住宅用地量为2015年以来的单月最高水平。8月成交的地块主要分布在远郊区域,整体质量一般,对企业吸引力不足,9宗地块中8宗有1家企业报名、并底价成交,仅生态城1宗地块吸引2家企业竞拍,最终溢价1.29%成交。此外,还有2宗地块因故取消交易。9月将有25宗住宅地块待成交,其中滨海新区有12宗地块。

市场提前打响“金九银十”营销战,各项目打折、优惠、降价活动频出,但成效差距较大,市场冰火两重天分化明显,热点板块项目优惠带动销售小高峰,远郊板块效果并不理想。

整体来看,8月天津商品住宅成交量不敌上月及去年同期水平,成交价格亦下跌至15575元/平米。同时,受供应大幅增长影响,住宅可售面积持续增长,已至1990.47万平米,库存压力有增无减。

8月底,央行发布房贷利率挂钩LPR的新政策,但对比来看,改革前后房贷水平并无较大变化,短期内新政对房地产市场并无影响。

随后,9月初央行宣布下调存款准备金率,结合之前央行对房地产金融的各类管控措施,当前房地产融资渠道仍保持收紧,降准对房地产市场的影响有限。面对当前严苛的市场,开发商寄希望于传统“金九银十”,加快推盘节奏,抓住抢收关键时刻,以便在年底激烈的市场竞争中突出重围。

预计,9月促销项目将逐渐增多,市场是否会在开发商各种优惠活动的带动下迎来销售增长让我们拭目以待。

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